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September 28, 2011

Hotelmarkt Deutschland – Studie: Paradigmenwechsel in der Hotellerie

(Berlin, 28. September 2011) Der Anteil der Markenhotellerie ist offenbar höher als bislang bekannt. Nach einer Studie von FFF Hospitality Consult, Falkensee bei Berlin, stellen die Markenhotel in den 31 untersuchten Städten 28 Prozent der Hotelbetriebe insgesamt und 57 Prozent der verfügbaren Hotelzimmer. Bislang hieß es stets, u.a. in der jährlichen Hotelmarkt-Studie des IHA, die Markenhotellerie stelle rund 10,3 Prozent der Betriebe sowie 36,3 Prozent der Zimmer und geschätzte 50 Prozent des Gesamtumsatzes in Deutschland.

Die Frage, ob Deutschland tatsächlich deutlich weniger Markenhotels aufweist als Europa (25%) oder die USA (70%), muss neu beantwortet werden. Dirk Feid von FFF Hospitality Consult untersuchte dazu die 31 wichtigsten Hotelmärkte mit mindestens 100.000 Einwohnern und 600.000 Übernachtungen. Dementsprechend liegt Deutschland hier schon über dem Durchschnittswert Europas. Die Top Ten weisen alle über 30 Prozent Markenkonzentration bei den Betrieben auf, und in Dortmund als der bundesdeutschen Großstadt mit der größten Markenhoteldichte, sind nahezu drei Viertel aller Hotelzimmer markengebunden.

Wird sich dieser Trend fortsetzen? Nach Auffassung der Verfasser der Studie ist der Paradigmenwechsel in vollem Gange und nicht mehr umzukehren. Hierfür spricht:

  • Mit Motel One, Meininger Hotels, B&B und nicht zu vergessen Etap und Ibis von Accor haben sich Markenbudgethotels in Innenstadtlagen etabliert. Diese sind sowohl finanzmarktfähig geworden als auch erfolgreich in den jeweiligen Hotelmärkten positioniert und von Gästen – auch mit höherem Reisebudget – akzeptiert.
  • Die mittelständisch geprägte Privathotellerie steht – wie alle Mittelstandsbranchen – vor der Nachfolgeproblematik. Somit wird sich die Quote der „Aussteiger“ in den kommenden fünf bis zehn Jahren nochmals drastisch erhöhen. Nicht nur unrentable Einzelbetriebe werden vom Markt verschwinden, sondern für viele wirtschaftlich durchaus erfolgreiche Einzelhäuser wird am Ende nur der Verkauf an Betreiberketten als Lösung verbleiben.
  • Der Finanzierungsmarkt für Hotelimmobilien verschlechtert sich aus Sicht der Projektentwickler kontinuierlich. Ohne den Nachweis einer starken Marke und somit eines funktionierenden und schlagkräftigen Vertriebssystems sinken die Chancen auf Finanzierung und Verkauf der Hotelimmobilie zusehends.
  • Die Vielzahl der Hotelkonzerne hegt Expansionsabsichten in Deutschland, das international als „Core-Destination“ gilt. Fasst man alleine die veröffentlichten Expansionsziele der weltweit fünf größten Hotelkonzerne (InterContinental Hotels Group, Wyndham Hotel Group, Hilton Hotels, Marriott International und Accor) in Deutschland zusammen, so werden in den kommenden zehn Jahren mindestens 500 neue Markenhotels entstehen oder bestehende Häuser übernommen werden.

Wohin führt die Entwicklung? Betrachtet man die Verteilung der Hotelkapazitäten allgemein und den Anteil der Markenhotels im Besonderen, so wird deutlich, dass in Deutschland immer noch das Voll-Service-Hotel im Drei- und Vier-Sterne-Segment vorherrscht. Beide Segmente zusammengenommen – in der Branche auch gerne als Economy-Segment bezeichnet – stellen zwei Drittel der Betriebe und drei Viertel der Zimmer. Hierbei ist das Drei-Sterne-Segment das Segment mit der geringsten Markendurchdringung. Nachdem in den vergangenen Jahren das Budgetsegment (zwei bis drei Sterne) von der Markenhotellerie entdeckt und penetriert wurde, zielen viele „Selected-Service-Produkte“ der großen Marken wie Holiday Inn Express, Ibis (neue Generation), All Seasons und Hampton by Hilton auf die letzte Privathotellerie-Bastion. Unterstützend kommt hinzu, dass man mit solch einem Produkt in sekundären und tertiären Märkten leicht eine dominierende Stellung einnehmen kann.

Welche Chancen bieten (Investments in) Markenhotels? Die Wirtschaftskrisen der vergangenen zehn Jahre haben zu einer Professionalisierung der Hotelbetreiber, zumindest der multiplen Hotelbetreiber geführt. Hier stellt sich nur noch äußerst selten tatsächlich die Frage nach der operativen Managementqualität vor Ort, sondern die nach der Stärke des Vertriebssystems. Ist dieses stark genug, um das Hotel mit 65 Prozent und mehr auszulasten, ist der wirtschaftliche Erfolg und die Rendite garantiert. Projektentwicklungsrisiken sind aufgrund des hohen Standardisierungsgrades auf ein Minimum begrenzt. Die Gesamtinvestitionen in ein Economy-Markenhotel bewegen sich – je nach Marke und Größe – zwischen neun und zwölf Millionen Euro und stellen somit ein interessantes Asset für bonitätsstarke Einzelinvestoren mit Lokalkolorit dar. Ein Investment in ein Produkt mit hoher Transparenz – wenn man den richtigen Betreiberpartner hat.

Die „Marktstudie Konzentrationsgrad“ der FFF Hospitality Consult GmbH informiert neben der Markenkonzentration u. a. über die Attraktivität der einzelnen Städte als Hotelmarkt sowie das Geschäftsreise- und Freizeitpotenzial. Weiterhin lässt die Marktstudie Rückschlüsse zu, in welchen Untersuchungsdestinationen ein Entwicklungspotenzial für welche Art der Markenhotels besteht. Auszüge sind unter www.fff-consult.com abrufbar.

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