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May 17, 2013

Starkes Angebotswachstum am Wiener Hotelmarkt: Bleiben Privathotels auf der Strecke? Entwicklungsfieber und Verdrängungspolitik – Analyse von Christie + Co

(Wien, 17. Mai 2013) In keiner anderen Stadt Österreichs herrscht ein höheres Entwicklungsfieber und stärkerer Verdrängungskampf als in der Wiener Hotellerie. Allein bis 2015 kommen 4.000 neue Hotelzimmer auf den Markt. Vor diesem Hintergrund befragte der Hotelimmobilienspezialist Christie + Co die Wiener Privathoteliers zu ihrer Situation, nach Meinung und Selbsteinschätzung. „Innovation, Kooperation oder gar Ausstieg sind nur einige Schlagworte, mit denen sich Hoteliers heute mit dem Blick auf morgen auseinandersetzen müssen“, ist Lukas Hochedlinger, Managing Director Austria und Manager Business Development CEE bei Christie + Co Wien, überzeugt.

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Nach Recherchen von Christie + Co bieten in der österreichischen Hauptstadt derzeit knapp 420 Hotels etwa 30.000 Zimmer an. Mit einem Anteil von ungefähr 80 Prozent dominieren 3- und 4-Sterne-Hotels den Markt. Den Rest teilen sich die Segmente Budget- und Luxushotellerie. Diese Kategorien erhielten durch die aktuelle Neueröffnungen und konkreten Planungen mit Hotels von Motel One, Ritz Carlton, Kempinski & Co weiteren Zuwachs. Auch der Großteil der 4.000 Hotelzimmer, die bis 2015 auf dem Markt kommen, sind Kettenhotels zuzuordnen.

Gemessen an der Zahl der Betriebe dominiert in Wien – noch – ganz eindeutig die Privathotellerie mit drei Viertel aller Hotels. Mit wesentlich geringeren Zimmerkapazitäten und ohne kapitalstarke Kette im Hintergrund müssen sich die Wiener Privathoteliers besonders anstrengen, um nicht auf der Strecke zu bleiben. Umso drängender die Fragen: Wie gut sehen sich Privathoteliers für den Wettbewerb gerüstet und welche Möglichkeiten gibt es für sie?

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Christie + Co ist diesen Fragen nachgegangen und befragte Privathoteliers in Wien nach Status Quo und Zukunftsperspektiven. Trotz zahlreicher Negativmeldungen über Umsatzrückgänge war es doch überraschend, dass drei Viertel aller Privathoteliers die eigene Wettbewerbsfähigkeit als gut oder sehr gut einschätzen. Trotz der ohnehin schon positiven Einschätzung plant offenbar jeder zweite Privathotelier in den nächsten Jahren wesentliche Veränderungen im jeweiligen Hotel. Vorrangig geht es dabei um Renovierungen und Kapazitätserweiterungen.

„Man muss bei diesen Ergebnissen jedoch anmerken, dass Hotels mit größerem Investitionsstau und Wettbewerbsdruck an der Befragung womöglich gar nicht erst teilgenommen haben“, merkt Hochedlinger an.

Die Umfrageergebnisse standen auch im Mittelpunkt der Veranstaltung „TourismTalks“ am 15. Mai zum Thema „Wiener Hotelmarkt als Haifischbecken“. Einige Diskussionsteilnehmer hatten dabei noch eine andere Meinung zu diesem Ergebnis: „Vielen Hotels geht es vermutlich immer noch zu gut in Wien!“ Die Teilnehmer der von Lukas Hochedlinger moderierten Podiumsdiskussion , darunter Vertreter der Privat- und Kettenhotellerie sowie der Österreichischen Hoteliervereinigung, diskutierten über anstehende Probleme und Herausforderungen in der Privathotellerie, den harten Preiskampf und die Bedeutung einer klaren Positionierung. „Ein Hotelier, der sein Hotelkonzept nur als – 4-Sterne-Hotel mit 117 Zimmern in Wien – beschreiben kann, ist am Markt nicht ausreichend positioniert“ erläutert zum Beispiel Philip Patzel vom Hollmann Beletage.

Bei den Lösungsansätzen waren sich die Diskutanten einig, dass eine klare Positionierung, Authentizität sowie die Besinnung auf die eigenen Stärken für Privathotels ebenso bedeutsam sind wie ein professionelles Revenue Management und ein schlagkräftiger Direktvertrieb. „Es gibt in Wien viele extrem erfolgreiche Privathoteliers, die sich nicht über den Preis verkaufen müssen, weil sie klar und eindeutig positioniert sind“, weiß Hochedlinger. Der Immobilienexperte ergänzt: „Es kann bzw. muss aber nicht aus jedem Privathotel ein Design-Boutique-Hotel werden. Wird der Wettbewerbsdruck zu hoch, sollte ein Hoteliers ganz rational darüber nachdenken, ob nicht ein Ausstieg – also ein Verkauf der Immobilie – zum richtigen Zeitpunkt eine sinnvolle Alternative sein könnte.“

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